海外在住者必見！ドイツ在住者が日本の物件を購入した話<日本非居住者特有の手続き編>

2025年4月30日2025年5月6日

私は２０２４年にドイツに住みながら、両親が住むために私の名義で日本のマンションを購入しました。

インターネットで探しても、外国人が日本の物件を購入するにはという内容のサイトはあったけれど、なかなか海外在住の日本人が日本の物件を購入するにはどうすればよいかという情報が見つかりませんでした。

また、私は都内の外国人向け高級マンションを購入したいわけでなく、地元の一般の中古マンションを購入したかったのですが、そういったニーズはあまりないのか情報がほとんど無く、途方に暮れました。

手探りで一歩ずつ進み、なんとか購入までたどり着けたので、私と同じように海外に住みながら、日本の不動産を購入したいと考えている日本人の方や、ご両親の住環境の改善を考えている方のヒントになれればと思い、体験談を残しておこうと思います。

２回目の今回は、日本居住者の方は必要ないけれどドイツから日本の物件を購入する際に、海外在住・ドイツ居住者だから必要だった手続きの記録です。

ドイツから日本に送金する際に必要だった手続き

希望する物件が見つかり、いざ契約をしようということになると、大きな金額をドイツから日本へ送金することになります。そこで気をつけないといけないポイントがあります。

ドイツ在住の方は１２,５００ユーロ以上をドイツ国外在住者へ送金する場合、Bundesbankへ届け出することが義務になっています。届け出を忘れないようにしましょう。

ドイツでなく、他の国にお住まいでしたら、お住まいの国にこのような制度がないかどうか確認することをおすすめします。

私は不動産の売買契約時と残高決済時に分けて送金予定でしたが、初めの送金の際にBundesbank連絡したら、月をまたいでもいいから、最終送金が完了した後にまとめて連絡するようにと言われました。

また、送金した金額は日本円ではなくユーロで報告するように言われました。

残高決済・物件引き渡しの際には在留証明書が必要でした。

日本国内居住者だったら住民票が必要なところ、日本に住民登録していない海外在住者だと、現在の住所が住民票で証明できないため、代わりに在留証明書が必要になります。

住民票を用意するよりも時間がかかるので、余裕をもって準備が必要です。

同じく残高決済・物件引き渡しの際には不動産登記名義人の国内連絡先の登録手続きが必要でした。

２０２４年４月から国内非居住者の不動産の所有権登記には国内連絡先の記載が必須となり、国内で連絡先になってくれる方に協力してもらいながら必要書類を準備する必要があります。

非居住者が日本の不動産を取得した場合、不動産所得から２０日以内に日本銀行を経由して財務大臣宛てに報告をする必要があります。

私の場合は両親の居住目的の購入だったので報告の必要はありませんでした。

日本で不動産を所有したら固定資産税や都市計画税を支払う義務がありますが、日本の非居住者は税務署からの書類の受取りや税金の納付を本人に代わって行う納税管理人を決めて、届け出をする必要があります。

固定資産税はその不動産の所在地の市町村に収める税金です。

私の場合、固定資産税の納税管理人の届け出の送り先は購入したマンションの所在地の市役所の固定資産税課でした。

フォームは市役所のウェブサイトにあり、印刷して記入し郵送しました。受理確認をメールで送ってもらえるよう依頼したメモを添付しました。

内容は本人の氏名・住所と納税管理人の氏名・住所・電話番号だけでしたので、すぐに記入することができました。

不動産所得税は、不動産を取得したときに一度だけかかる税金ですが、その不動産の所在地の都道府県に収める税金です。

こちらも固定資産税と同様に納税管理人の届け出をしなければなりませんが、管轄が違うため別に届け出をする必要があります。私の場合は県の税事務所に届け出を出す必要がありました。

フォームの内容には登記受付番号、登記年月日を記載する欄があるため、登記が完了して情報を受け取ってからではないと記入できませんでした。

提出は同じく郵送で行い、受理確認をメールで送ってもらいました。

私のケースでは必要なかった手続きも、前提条件が異なると必要になる場合があります。

購入者ご本人が住む予定だったり、日本でローンを組む予定だったり、賃貸に出す予定だったりとするように、あなたのケースにあわせて必要な手続きを確認してくださいね。

私のケースの前提

不動産を購入する手続きは日本居住者でも気を付けなければならない点が多く、そう簡単ではないと思います。

そのうえ、日本の非居住者が自分で手配するとなると、もっと複雑になりますね。後になって焦ることのないように入念に事前に情報収集することをおすすめします。